Fréquence Juive Magazine

Le marché immobilier aux USA n’a pas été aussi favorable à l’achat depuis plus de 50 ans. Les biens se vendent au-dessus du prix demandé, et spécialement à Miami depuis peu. Et le prix du marché augmente encore. Jusqu'à quand ? Est-ce toujours intéressant d’investir à Miami ? Les réponses de Katia Goldenstein, agent immobilier à Miami.

Le Comté de Miami-Dade a atteint des records de vente depuis que des sociétés mais aussi des personnes physiques y ont emménagé. Par ailleurs, les taux d’intérêts pour un crédit restent bas, ce qui facilite les transactions et motive encore plus les familles à venir s’installer en Floride.

Selon Matrix (listing service), Miami-Dade affiche un taux de vente de 142,1 %, année sur année. Pour une maison individuelle, les ventes ont atteint un record de 66,9 %.

Pour un condominium, 240,1% ! Par ailleurs, lorsque l’on fait l’inventaire des maisons en vente, le nombre de maisons a baissé de moitié en deux mois. Enfin, une maison listée reçoit en moyenne trois offres et se vend en 54 jours.

Tout s’accorde pour dire que le marché est favorable au vendeur. 

  Miami-Dade a atteint des records de vente

Fréquence Juive : « Où Investir ? »

  Katia : « Il ne faut pas oublier que Miami en Floride est classée parmi les meilleures villes pour investir.

Un investissement rapporte 18,6 % de retour année par année car le marché reste abordable comparé aux grandes villes des États-Unis. Voici la classification des meilleurs quartiers pour investir :

  1 - Wynwood

Un quartier jeune et artistique qui rassemble beaucoup de galeries d’art, des bars à la mode et des boutiques de luxe.
L’investissement est meilleur du fait que les appartements sont vendus moins cher et se louent en moyenne autour de 2500 $ par mois. Par ailleurs il y a plus d’opportunités d’investissement, ceci étant dû au fait que de nouvelles constructions sont naissantes. 

  2 - Edgewater

Un quartier qui s’agrandit de plus en plus, notamment grâce à sa proximité avec Design District, Park West et Wynwood. 
Nous observons de nombreuses et nouvelles constructions en cours, qu’il s’agisse d'appartements ou de maisons individuelles « single Family ». 
Le prix d’achat en moyenne frôle les 700 000$ avec une moyenne locative de 4000$ / mois.

  3 - Downtown Miami

Quartier des affaires qui est le plus grand centre économique et financier du sud de la Floride. De nombreuses sociétés s’y installent mais aussi les employés de ces sociétés. 

  4 - Miami Beach

Le fameux Miami Beach - South Beach, le coin des hôtels et resorts, qui attire les touristes du monde entier. Les investissements ont déjà grandi depuis des années mais pas de panique, de nouvelles constructions sont en projet. 

  F. J. : « Appartement avec vue sur mer ou maisons avec ponton et accès direct ? Des biens toujours accessibles financièrement ? »

  Katia Goldenstein : « De manière générale, la maison avec vue sur l’eau coûte beaucoup plus chère qu’une maison sans vue, avec une différence qui peut aller jusqu’à 10 fois le prix. Exemple : une nouvelle construction de maison peut coûter environ 3 millions de dollars sur Alton Road côté rue à Miami Beach,  alors que cette même maison, côté mer, coûterait 30 millions de dollars.

« Effectivement, le marché immobilier du Sud de la Floride n’a jamais été aussi florissant et les ventes sont au plus haut et parfois se font au-delà du prix demandé. Il y a une vraie bataille entre l’offre et la demande. Il s’agit d’un marché favorable aux vendeurs. Soyons honnêtes, les prix restent  encore bien inférieurs aux prix de l’immobilier à New York ou encore Los Angeles. Après avoir été touché par la pandémie, l’immobilier à Miami et dans le sud de la Floride ne fait qu’augmenter. Première raison : le télétravail. Aujourd’hui, effectivement, beaucoup d’employés travaillent de chez eux. Notons également que les taxes en Floride sont moins élevées que dans les autres états. Miami reste donc abordable et offre une qualité de vie très agréable. »




  Cette même maison sur Sunset Island avec vue sur l’eau et ponton accès direct coûterait 10 millions de dollars. Il existe de nombreux avantages à vivre dans une nouvelle construction, dont le côté nouveau à la mode, et le côté « no souci » pour toutes les réparations et remplacements etc… Ce sera donc à moyen terme un meilleur deal.
Il y a aussi beaucoup d’intérêt à vivre dans un condominium : la facilité de l’entretien, les réparations en période de maintenance tous les mois et tous les services que propose  le « Condominium services » sont très proches de ceux d’un grand hôtel. De même, l’immeuble a déjà souscrit un contrat d’assurance en cas d’inondations ou autre. Les avantages de vivre en maison se révèlent  notamment dans le fait d’avoir beaucoup plus d’espace, un jardin privé et éventuellement une piscine individuelle. Il n’y a pas de limite de parking et parfois moins de frais d’entretien. 

  « 3 millions de dollars sur Alton Road »   Pour aller plus loin, une maison sur l’eau avec son ponton, permet de ne pas avoir à payer de « boat slips » (frais d’anneaux…) ou bien encore de louer ce ponton à d’autres familles qui auraient un bateau. Cependant attention, qui dit maison dit moustiques et petites bêtes. » 

      F.J. : « Quel est le prix moyen d'une maison / d'un appartement ? Quel revenu moyen mensuel cela nécessite ? »

  Katia Goldenstein : « Selon le dernier rapport de l’association des Realtors sur le Comté de Miami Dade, le prix moyen d’une maison sur Miami Beach serait de 515 000 $ avec un revenu moyen de 10 à 12 000 $ par mois. Sur le Comté de Broward, 464 000 $ et 8000 à 10 000 $ par mois. »

  « Le prix moyen d’une maison sur Miami Beach serait de 515 000 $ avec un revenu moyen de 10 à 12 000 $ par mois »

    F.J. : « Locations : Studio, Guest House, chambre individuelle ou colocation, appartement, petite maison ou demeure luxueuse, quel est le premier prix d'un loyer mensuel ? Jusqu'à combien ? Coût de la vie ? Revenu mensuel à prévoir ? »

  Katia Goldenstein : « D’après la base de données, sur Miami Beach pour deux personnes, les prix moyens de location sont :

  ⁃ Studio : le loyer moyen est de 2146 $ par mois.


⁃ Guest House : 321 $ la nuit. 
⁃ Colocation : 1200/1500 $ par mois.
⁃ Appartement 2 chambres : 2775 $ par mois. 
⁃ Petite maison : 2266 $ par mois.
⁃ Maison de luxe (2 chambres) 4936 $ par mois. 

  Par ailleurs, il existe encore des propriétés, avec un bon retour locatif, qui se revendent avec une meilleure plus-value, sur Davie ou sur Plantation par exemple. »

  Propos recueillis par Fréquence juive avec la collaboration de Katia Goldenstein . .

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